A reforma tributária brasileira, aprovada em 2025, trouxe mudanças significativas para o mercado de aluguel, alterando a forma como a locação de imóveis será tributada. A introdução de dois novos impostos, a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), promete reorganizar o setor. Mas, afinal, o que isso significa para proprietários, inquilinos e investidores?
Entenda o impacto no mercado de locação
Historicamente, a locação de imóveis no Brasil era tributada de forma simplificada, majoritariamente pelo Imposto de Renda. Com a reforma, a locação passa a ser enquadrada como uma atividade tributável pelo novo sistema de IVA dual, composto pela CBS e IBS, que substituem tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. A alíquota combinada deve variar entre 26,5% e 28%, mas haverá descontos específicos para o setor de locação.
Essa mudança impactará principalmente os proprietários com mais de três imóveis alugados e uma receita anual superior a R$ 240 mil, que serão obrigados a recolher os novos tributos a partir de 2027. Pequenos proprietários, que não atingirem esses limites, estarão isentos da nova regra.
O que muda para os proprietários de imóveis?
Para pessoas físicas, a principal novidade é a necessidade de emitir nota fiscal de aluguel, algo que antes não era exigido. Além disso, o governo reaproveitará o cadastro de CNPJ como identificação técnica, simplificando a adesão ao novo sistema. Contudo, o risco de penalidades por erros em obrigações acessórias, como prazos e formulários, preocupa especialistas.
Por outro lado, os proprietários que já operam como pessoas jurídicas sentirão menos impacto, uma vez que sua tributação já era mais complexa antes da reforma. Estudos indicam que, em termos de carga tributária total, a pessoa jurídica pode pagar até 19,8 pontos percentuais a menos do que a pessoa física em alugueis de alto valor.
Benefícios e descontos previstos
Apesar do aumento da carga tributária em relação ao modelo atual, a reforma prevê descontos de 70% na alíquota para todas as locações, residenciais ou comerciais, reduzindo a taxa efetiva para cerca de 8%. Além disso, no caso de locações residenciais, será aplicado um redutor social de R$ 600 sobre o valor do aluguel antes do cálculo do imposto, o que pode eliminar completamente a cobrança em contratos de menor valor.
No entanto, locações de curto prazo, como em imóveis usados para temporada, não poderão usufruir desses benefícios e pagarão uma alíquota reduzida de apenas 40%, tratada como hospedagem.
Repercussões para o inquilino
O efeito da reforma tributária sobre o custo do aluguel ainda é incerto. Atualmente, reajustes seguem índices de inflação, como o IGP-M ou IPCA, mas com a nova regra, os impostos serão cobrados "por fora" do valor do aluguel. Se essa carga tributária será repassada ao inquilino dependerá do contrato assinado entre as partes.
Alguns contratos já estabelecem que o inquilino deve arcar com aumentos de impostos, enquanto outros possuem cláusulas de reequilíbrio ou não tratam do tema. Isso pode levar a renegociações e, em alguns casos, até a disputas judiciais.
Adaptação e profissionalização do setor
A introdução de novas regras está incentivando a profissionalização do setor de locação. Famílias e pequenos investidores, que antes geriam seus imóveis de maneira informal, estão sendo obrigados a buscar serviços de contadores, advogados e imobiliárias. A emissão de notas fiscais e o cumprimento das obrigações acessórias também exigem maior organização.
Além disso, modelos híbridos, como os "colivings" — moradias compartilhadas que combinam aluguel com serviços adicionais — podem enfrentar reclassificações tributárias, passando a ser tratadas como hospedagem, o que aumentaria sua carga tributária.
Um cenário de incertezas
Apesar das promessas de simplificação tributária, o cenário ainda é nebuloso. Como destaca Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, "a alíquota do IVA deve ficar entre as mais altas do mundo, o que pode afastar investidores". Além disso, a falta de clareza em algumas regras regulatórias gera insegurança para proprietários e inquilinos.
Outro ponto crítico é a implementação gradual do novo sistema tributário. A CBS será aplicada em sua totalidade apenas em 2027, enquanto o IBS será implementado de forma escalonada até 2033. Durante esse período, ajustes e novas regulamentações podem surgir, aumentando a complexidade do cenário.
A Visão do Especialista
A reforma tributária representa um marco para o mercado de locação no Brasil, com implicações significativas tanto para proprietários quanto para inquilinos. Embora a intenção de simplificar o sistema seja louvável, a transição para as novas regras pode causar incertezas e custos adicionais no curto prazo. Pequenos proprietários precisam estar atentos aos novos limites e estudar a viabilidade de profissionalizar a gestão de seus imóveis, enquanto inquilinos devem revisar seus contratos para entender os impactos sobre os custos de aluguel.
No longo prazo, a unificação tributária pode trazer benefícios ao reduzir a complexidade do sistema fiscal brasileiro, mas a alta carga tributária proposta é um fator que preocupa investidores e pode desestimular novos negócios no setor. A orientação de especialistas será fundamental para minimizar riscos e aproveitar as oportunidades que surgirem neste novo cenário.
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